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全国首单生物医药产业类REITs项目正式发行,生物医药产业发展或迎来新的增长极

作者:牟磊 2021-05-19 10:22

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5月18日,以苏州工业园区生物产业发展有限公司(以下简称“生物公司”)作为原始权益人的“中联元联-前海开源-苏州生物医药产业园资产支持专项计划”正式发行,将助力苏州BioBAY生物医药产业进一步深耕与发展。

 

据了解,此次发行产品总规模达26.5亿元,其中优先级规模18.55亿元,次级规模7.95亿元,期限为5年,优先级获中诚信国际AAAsf评级,票面固定利率为4.28%,是全国首单完成发行的生物医药产业园类REITs项目。

 

什么是REITs?

 

REITs的英文全称为Real Estate Investment Trusts,即不动产投资信托基金,是指在证券交易所公开交易,通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。其本质是不动产证券化,可通俗地理解为,资管机构通过一系列产品设计,将流动性不佳的房子“切割”成若干份证券化产品进行买卖,为资金的供需双方提供配置的途径。

 

REITs起源于上世纪60年代的美国,发展初期由于收效甚微并没有获得太多市场关注,直到美国《税收改革法案》的发布以及美国房地产行业的繁荣,REITs提高资金周转率的优势开始逐渐显现,美国REITs市场迎来了大规模增长,并逐渐将成功模式输向海外。


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截止目前,全球已有多个国家建立了REITs市场,主要以欧美发达国家为主。我国REITs起步相对较晚,最早可追溯至21世纪初期,但直到2014年,以“中信启航专项资产管理计划”为代表的类REITs(“类REITs”是指其和真正的REITs相比,制度设计还不够完善,产品结构上也有一定的区别)出台,才标准着我国正式踏上了REITs的探索之旅。

 

近年来,随着我国法律框架、监管环境和市场条件日趋成熟,加之前期类REITs的实践经验,我国REITs已迈入快速发展阶段。

 

5月14日,沪深交易所首批基础设施公募REITs项目获证监会准予注册的批复。其中,上交所5单,深交所4单,项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、垃圾处理及生物质发电等主流基础设施类型,标志着首批基础设施公募REITs产品试点工作迈出重要一步,将进入基金公开发售阶段。

 

中国REITs联盟秘书长王刚曾在大湾区基础设施REITs发展论坛上表示,“从基础设施REITs产品的特点看,由于其天然能解决一些市场固有矛盾,将对投融资双方产生很大吸引力。公募REITs的出现是时代的选择,有利于丰富我国的资本市场产品,实现金融产品的探索与创新,提高金融服务实体效能,助力中国经济的转型升级。”

 

REITs能为BioBAY带来怎样的附加值?


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在此次审核通过的9单基础设施公募REITs项目中,东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金是全国首单生物医药产业类REITs项目,对于未来生物医药产业发展具有重要意义。

 

据了解,该项目的底层资产为苏州生物医药产业园一期,现金流来源于生物医药产业园入驻企业的租赁、物业及其他附加收入。项目由中联基金担任总协调人和财务顾问,元联基金、前海开源资管分别作为基金管理人和专项计划管理人。生物公司全资子公司苏州工业园区佰成资产管理有限公司则担任资产运营方,继续为生物产业园一期租户提供服务。

 

原始权益人将此次发行所获得的募集资金投入到产业园建设当中,充分发挥资本市场功能,借助资本市场力量,通过打造可复制推广的标准化金融产品助力整个园区经济发展,有效扩充载体建设资金,形成“开发-培育-成熟-REITs-再开发”的良性开发循环,以助力园区“一号产业”快速、健康的发展,为我国生物医药行业发展提供活力。

 

近年来,苏州市政府高度重视生物医药产业发展,相继制定并出台了《关于加快推进苏州市生物医药产业集聚发展的指导意见》《关于加快推进苏州市生物医药产业高质量发展的若干措施》《全力打造苏州市生物医药及健康产业地标实施方案(2020—2030年)》等一系列重要文件,明确提出要对标并借鉴美国“波士顿经验”,全面构建具有苏州特色的生物医药产业生态体系,力争在十年内打造成为国内最具竞争力和影响力的生物医药产业地标,并且在国际上打响知名度。

 

在政策的集中推动下,苏州生物医药产业迎来了前所未有的发展机遇,其中以位于苏州工业园区的BioBAY最为典型。与国内其他生物医药产业园区相比,BioBAY起步相对较晚,但是起点高、起势快、成长迅速,经过短短10多年的发展,就已成为我国生物医药产业不可忽视的新锐力量。

 

截止目前,生物产业园内在境内外上市企业数量已达17家(其中两家企业两地上市),产业园内生物医药企业每年吸引社会资本投资约100亿元,累计融资规模超500亿元。根据科技部生物中心发布的《2020中国生物医药产业园区竞争力评价及分析报告》,苏州工业园区在全国生物医药园区中最具含金量的产业竞争力蝉联第一,其余主要指标均名列前茅。

 

本次专项计划的顺利发行,是以苏州市“一号产业”为发展目标,以“资产盘活”为内在动力,顺应了市场长足的发展趋势,增强了资本市场服务实体经济的能力,也强有力的支持了长三角区域生物医药产业的全面布局,为生物医药产业园类REITs提供新的可能和探索方向。为国有资产存量盘活和保值增值、企业运营模式创新升级和园区资产提质增效提供解决方案和创新驱动力。

 

REITs能否成为产业发展新的增长极?


REITs在苏州生物医药产业园的试点只是探索的开始,未来还会在更多的医疗产业集群中不断地落地和实施。

 

当前,随着政策、资金等扶持力度的不断增加,中国医疗健康产业进一步呈现出集群化发展的趋势,因而从国家层面到地方政府,都在积极布局和扶持医疗健康产业的发展。

 

首先是国家层面,不断地选择产业基础好、创新能力强、营商环境优、开放度高的区域,扶持建立医疗健康产业园区;其次是地方层面,各地政府通过整合区域资源,逐渐加强顶层设计,规划先行,通过制定产业规划、产业政策,引导产业集聚,促进各地形成具有特色的医疗健康产业园区。

 

但在发展的过程中也要清晰地认识到,相比于国外已经趋于成熟的产业集群,我国生物医药产业目前还处于起步阶段,因而在各个方面都需要不断地完善和优化。尤其是在至关重要的产业基金方面,如何吸引更多资本力量入驻,最大化挖掘现有资本价值,是当前摆在我国生物医药产业界一个重大而又十分紧迫的课题。

 

然而REITs的出现或将让这一课题不再成为困扰产业发展的核心因素。

 

从企业角度讲,开展公募REITs试点,可以助力存量基础设施资产的盘活,面向社会募集权益型资金,用于企业补短板和新项目投资,培育新的优质基础设施资产,并在条件成熟时再注入REITs中,从而形成基础设施投资的良性闭环;从投资者角度讲,运营成熟的基础设施资产进入资本市场,有助于提供兼具长期配置和稳定分红的金融产品;从产业发展角度来讲,有利于深化金融供给侧改革,进一步增强资本市场服务产业发展的核心能力,从而提升股权融资比重,拓宽资本赋能产业发展的投资渠道。

 

中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜认为,中国基础设施存量规模可能超过100万亿元,按照资产证券化率1%计算,基建REITs潜在市场规模超1万亿元。伴随着首批基础设施公募REITs项目获沪深交易所审核通过,未来,这一全新的万亿量级投融资市场将逐渐被激活,对中国资本市场建设以及引导产业发展都具有重要意义。

 

REITs,或许是生物医药产业未来新的增长极。

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